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【老屋翻修攻略】裝潢篇,40年整棟透天翻新,低預算裝潢經驗。

內容目錄

【老屋翻修攻略】裝潢篇,40年整棟透天翻新,低預算裝潢經驗。

老屋翻修攻略-裝潢篇前言:

請先看過阿輝輝買法拍屋前兩集,

法拍屋攻略-投標過戶篇

法拍屋攻略-點交篇

後再來看這篇囉,當然如果你是買透天中古屋也可以看這篇!
阿輝輝花了半年的時間,從零開始學習裝潢,
並且踩了很多很多的中古屋裝潢地雷,
才寫好這篇,畢竟沒有經驗,很多地方都是自己來弄,其實並沒有裝潢得很好!

但是很符合自己的需要以及預算!!(阿輝輝預算不多)

真心建議,能找設計師或是裝潢統包處理就請它們處理,千萬別自己下來監工阿!
時間成本真的不划算,而且自己監工,水電裝潢常會問你一些問題,
你要自己決定,沒決定好工程就不能繼續。

以下敘述我會用流程與自己覺得比較省的方式去做,還有踩到的地雷。

首先先來看買到的阿輝輝挑的法拍屋長怎樣吧。

四層樓的透天裝潢經驗血淚史。

白色牆面,四層樓邊間透天,

這棟就是阿輝輝剛剛標到的法拍屋,

還未整理的樣子。

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晚上拍到樣子

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這間透天的缺點:

40年的老舊連棟透天,隔音差,坐東朝西,有西曬問題,有壁癌跟漏水,風水上有路衝,
生活機能差,附近沒餐廳的也沒賣場,最近的便利商店還要400公尺,另外在工業區附近。
車流量少,一天大約30~50臺車經過,路人少,每天大約15~20人經過,不適合開一般飲料店。

這間透天的優點:

四層樓,邊間透天,位於巷子中,晚上安靜(所以晚上不能太吵),垃圾車會從門前經過。
門前路寬好停車,邊間有兩個車位可以停,靠近交流道三分鐘,30分鐘到台北,可運用坪數總共70坪。
附近有倉儲轉站,但是沒有郵局,適合開小公司與網拍店。

總結一下,適合開車一族或機車族,養老退休,或是附近工業區上班居住。

接下來就是進屋探險了!!

【老屋翻修】開箱點交後,原始屋況探訪影片

第一次進來時,心中既興奮又害怕,不過比預想的情況好很多,
雜物部分跟格局,我還蠻喜歡的,裝潢也沒有很糟糕,

【老屋翻修】裝修完成後的成果影片。

不想看裝修過程的可以直接看成果影片。

透天四層樓,裝潢經驗分享。

整棟透天裝潢規劃

基本換鎖、電線重拉、做兩間衛浴,隔間孝親房。

一樓前半部要做店面,後半部做孝親房,中間隔個走道,可以直接上二樓,牆壁開個側門。

二樓敲掉小間和室,做小餐廳,陽台做廚房,大主臥跟和室保留。

三樓規劃兩間套房出租,小套房格局不動,大套房的陽臺劃出一半做衛浴。

四樓規劃一層出租,水塔移到內側,做一個衛浴,鐵皮封起來,並且陽臺做防水處理與防護桿。

開始施工!!

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原屋主的衣物跟書籍清除。

原屋主留下許多衣物跟書籍,
幸好附近有回收廠願意收。

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一樓鐵捲門換成智慧遙控鐵捲門($6500元)

首先要換鎖,一樓鐵捲門還可以正常使用,
我是換卷門衛士,可以用手機遠端開捲門,
而且LINE會通知開關捲門狀態。
這樣員工也可以手機直接開門進入。

https://www.tiscservice.com/

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一樓做側門獨立出入口。($4萬)

側門費用:切割含清運:1萬5,門片:5千,電子鎖:2萬

第一件事情,由於店面門口出入是馬路,

非常危險,所以直接在中後段做個側門。

這樣出入可以從安全的側門出入,

並且不會經過店面,可以直接上二樓,

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完成,這樣就有獨立出入口,

可以直接上二、三、四樓。

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電子鎖採用:鹿克指靜脈電子鎖

(靠指靜脈偵測回家,安全又方便,手機也能顯示誰在出入。)

 

電線重拉

錯誤作法:電線重拉,想保留天花板,做暗管。(浪費10萬)

這裡我踩到地雷,白白花了好多錢,又做得難看。

買法拍屋,尤其是40年的老房子,

電線基本上都要重拉,我一開始想說拉一拉電線而已,

而且屋況很好,導致後面裝潢時沒拆天花板,

要一直挖天花板,拉電管,讓工程延誤,最後還是重釘天花板。

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可以看到天花板很漂亮,

但是只要是電線重拉,就要把天花板挖開,
最後挖得亂七八糟,電管也拉得很複雜,
然後原本想保留的天花板,最後還是重釘矽酸鈣板上去,白白多花了10萬。

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(水電工挖開天花板,找燈座八角盒,開關線路)

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挖牆壁,做暗管,做電箱。

到最後拉完,還是把天花板拆掉重釘,

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整間店面天花板很矮,我墊腳就碰到天花板了。

千萬不要向阿輝輝一樣,白癡留天花板,只要是重拉電線,

天花板一定不保留,後面也可以不做天花板更省錢。

 

電線重拉正確最省的作法。

正確最省的作法:只要是電線重拉,天花板一定要拆除,
然後牆壁不要挖暗管,一律拉明管,最後用矽鈣板封起來即可。

這點是到最後請水電工,把電線都拉好,
木工進場,跟木工討論後才發現的,
進度至少加快兩個月,費用更省20萬。

電線重拉第一步:天花板全部拆除。

這樣水電工拉電管很方便,一個月的工程,一個禮拜就好了。

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電線重拉第二步:天花板的電管全部靠邊統一收納,最後交由木工封起來即可。

電管要求水電工,電管全部靠邊邊走,

冷氣管路也可以趁現在請冷氣廠商來留管,這樣後面木工可以統一包起來。

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電線重拉第三步:牆壁電管全做明管,最後交由木工封起來即可,牆壁封裝部分用防水毯膠+甲板。

這樣電管明管就埋在牆壁裡面,

你只要犧牲一小段5公分的牆壁距離,作假梁柱,

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就能省下挖牆壁,重新泥做的時間與工程費用。

還有有漏水壁癌的那一面,再用自黏式防水膜與夾板全部封住,一勞永逸!

 

總結:重拉電線相關費用(35萬)

由於我還有含做兩間衛浴的材料,因此只能做個大概計算。

四層樓透天,全部電線重拉的費用。

【材料費收據一覽:相簿連結】

水電材料費:15萬
太平洋電線2.0、5.5,8平方電纜,網路線CAT8,醫療級插座,即熱式熱水器。

水電師傅工資:11萬

水電工師傅,三個月的薪資。

點工工資:9萬

兩位點工,協助師傅做事,日領2500元

這樣最後實際總結30萬弄好了電線重拉的費用。

要是不做暗管,天花板拆掉的話,水電師傅做一個月就好了,省下了找線與挖牆的時間。

 

新建衛浴施工2間

 

水電工配管

由於工程的問題,先從4樓廁所浴室開始建。

水塔也移到旁邊,把原本的浴室拆掉,

並且把水管跟排汙管都弄好。

配管大概一個月,還要敲牆壁跟挖地板。

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更換抽水馬達與加壓馬達,順便洗水塔。(1萬)

一樓的抽水馬達因為老舊,產生了許多鐵屑,所以就更換了,

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四樓加壓馬達太大聲又偶而故障,也一併更換。

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這裡換的是木川抽水跟加壓馬達。

告知水電行,你家有幾個樓層,就會推薦你買多少壓力的。

水塔清潔

水塔打開後,泥沙滿滿,趕緊清理。

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購買隔間建材與吊車搬運(1萬)

這時候就要靠吊車把磚塊與沙子水泥磁磚,吊到四樓。

吊車費用一小時2500元,請了四次。

吊完之後就可以請泥作進場,開始作業!

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泥作施工($4萬)

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泥作師傅工資:2萬
磚頭、沙、水泥材料費:2萬

蓋的速度非常快,一個禮拜就蓋完4樓跟3樓。

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(四樓衛浴泥作)

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四樓的汙水管,直接連結三樓的廁所,

並且做一個排氣,以免四樓無法沖水。

四樓可以直接拉管解決,三樓的大套房衛浴就沒法了,必須要新建化糞池。

 

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三樓只有一間廁所,導致大套房上廁所不方便,要去小套房上,

因此在大套房的陽臺隔了一半空間,做衛浴。

 

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(三樓衛浴泥作)

泥作部分非常快速,磚頭跟水泥的材料也很便宜。

新建化糞池(5萬)

由於三樓的廁所是在前面陽臺,

因此在店面底下,請環保工程行,

新建了一個化糞池,三天就完成了。
化糞池是用 6人份FRP 玻璃纖維環保化糞池,

這樣三樓的汙水才能排放到化糞池中。

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鋪好水泥跟放置大理石。

建議放大磁磚比較好,別像我這樣用水泥與大理石碎片鋪平,會凹凸不平。

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(化糞池完工)

順便插了一根接地銅棒,
這樣插頭的地線就有作用了。

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這樣兩間衛浴都蓋好了隔間基礎,

接下來就是防水與瓷磚進場。

浴室防水與磁磚貼磚施工(14萬)

磁磚師傅工資:8萬

磁磚材料:4萬

防水材料:2萬

接下來是最麻煩的地方,要作防水,沒做好防水,就會漏水呀!!

要作防水的區域有三處,兩處衛浴跟天臺。

防水施工流程7步驟:

由於我要求比較多,所以在作防水之前,有先自己塗一層矽酸值防水漆。

記得先把排水孔堵起來,以免防水漆流進去管道中。

防水第一步:塗金絲猴P777矽酸值防水漆

推薦防水漆:金絲猴P-777

先將施工面雜物、粉塵清除,塗上金絲猴P777矽酸值防水漆,

讓水泥毛細孔充滿矽酸質結晶。

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防水第2步:塗金絲猴P-206-1水性底漆(約30分鐘)

推薦防水底漆:金絲猴P206-1底漆

接下來再塗金絲猴P206-1的底漆,讓彈性水泥能咬得住。

大約30分鐘乾燥完畢再進行貼網。

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防水第3步:鋪上防水玻璃纖維網,防止地震造成裂開。

推薦防水纖維網:  防水專用玻璃纖維網

這邊可以一邊鋪設纖維網,一邊塗上彈性水泥固定住纖維網。

先從邊邊角角開始放置塗佈。

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防水第4步:塗上彈性水泥。(兩次,乾燥間隔30分鐘)

推薦彈性水泥:金絲猴P285 單液型彈泥

一邊鋪網子,一邊塗彈泥,塗滿固定好後,等大約30分鐘完全乾了,

在加5%水稀釋,塗上第二次金絲猴P285 彈泥。

這樣就完成了基礎防水。

防水第5步:一個禮拜後,試水48小時。

接著等待1個禮拜,讓防水漆完全乾燥後再進行試水,

放滿水,看經過48小時候是否漏水,有漏水的情況,水會消失。

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(四樓衛浴防水試水)

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(三樓衛浴防水試水)

防水第6步:貼磚的強泥劑沙漿添加防水劑。

推薦添加防水材:水補快T3 

強泥劑沙漿,是貼合磁磚的黏著劑,
因此這裡推薦添加水補快T3在沙漿中,

未來要是有裂縫就能自動修補沙漿裂痕。

用法也很簡單,用一桶水混合水補快進去,
然後當作攪拌泥漿的水使用即可。

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(強泥劑混合水補快)

防水第7步:貼磁磚,要做好洩水波。

貼磚時抓好洩水坡度,只要水能順暢排走,不積水,就不會漏水。

由於馬桶因為汙水管的緣故,位置會較高,建議直接抬高浴室整體的高度。

不要單獨讓馬桶區抬高,這樣很容易在浴室中踢到受傷。

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(原先只有抬高馬桶,後來改為整體浴室全部抬高,降低落差)

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等待七天後,磁磚乾了,就可以放入衛浴設備。

(最後塗上美縫劑或填縫劑就完成了,建議填縫劑顏色選原色或黑色,發霉看不出來。)

 

三套衛浴設備(3萬3)

這邊推薦超便宜又好坐的馬桶,

超便宜馬桶:左岸衛浴C530水龍捲馬桶

超便宜全套衛浴:6件衛浴套組

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這C530馬桶超級便宜,沖水能力也很夠。

一顆才3600元,也可以連同衛浴設備一起買。

我最後買了三套衛浴設備,馬桶+洗手台+鏡子+蓮蓬頭+水龍頭
把2樓、3樓、4樓的衛浴全換掉,才花3萬3千元。

當然可以直接請他們安裝或是自己的水電師傅安裝。

馬桶要注意的是距離,請詢問水電師傅你的排汙管與牆壁間距多遠,

一般來說都是30CM或40CM,清楚後再訂購馬桶唷。

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衛浴要安裝幾個插座? 建議兩組,鏡子與馬桶各一組。

建議在鏡子旁邊安裝一組插座(兩個),
可以用來電動牙刷充電或是除霧鏡加熱。

馬桶旁邊一組插座,方便安裝免治馬桶座。
這邊推薦買瞬熱型的免治馬桶座,省電便宜又好用。

免治馬桶座推薦:韓國Novita免治馬桶瞬熱型-長板

搭配C530馬桶剛好。

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浴室電燈的電線要拉幾組? 建議兩組,一個主燈,一個感應燈。

浴室電燈要拉幾組比較好?阿輝輝是推薦拉兩組,

每一間衛浴都是一組主燈,一組感應燈,
燈光顏色都選白光6000K~6500K,

別裝甚麼自然光、黃光,讓皮膚看起來很黃,
以後晚上起床上廁所,都不用開燈。

 

這邊阿輝輝推薦便宜好看的LED感應燈:舞光感應式崁燈-白光

有做天花板的話,推薦用崁燈比較美觀,不會累積灰塵,未來更換方便,而且浴室高度不高。

如果你浴室是水泥牆,可以用LED感應吸頂燈:舞光感應式吸頂燈-白光

但是崁燈真的比較好看漂亮,如果能重來我會選崁燈。

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(吸頂燈與崁燈)

基本上浴室就完成了。

電燈與感應燈照明布置(1萬)

推薦主燈LED燈具:小米吸頂燈450

可搭配小愛音箱,變成AI聲控燈。

木做天花板,推薦LED感應崁燈::舞光感應式崁燈-白光

水泥牆,用LED感應吸頂燈:舞光感應式吸頂燈-白光

電燈因人而異,但是阿輝輝自己有一套照明布置的想法提供給大家!

長時間地區:禁止感應燈。

只要是長時間會待的地方,會待超過半小時以上,請別使用感應燈。
例如店面、客廳、臥室、倉庫、餐廳這些地方,不要用感應燈。
會閃~呀~閃,很影響正在進行的事情。

主燈部分依坪數來放置燈光數量,
1坪1個崁燈或是3坪1個吸頂燈。

軌道燈太刺眼,不建議放置。

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中時間地區:一個主燈+一個感應燈。

會待超過10分鐘到30分鐘的地方,廁所、廚房。
建議安裝一個主燈跟一個感應燈,
像半夜上廁所尿尿、去廚房裝水泡茶,就不用開燈,
但是要做某件事情,長時間的話,像浴室洗澡、廚房煮菜,
這情況下也就能開主燈,靈活運用。

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短時間地區:感應燈。

短時間在1分鐘到5分鐘的地方,走廊、走道,
這些地方就很適合裝感應燈,不用在裝主燈了,
一樣建議,裝感應式的崁燈,吸頂燈好醜…

感應燈放置距離,基本上碰到轉角就放一顆或2~3公尺一顆,反正經過就亮。

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(在中央走道與樓梯間,全部為感應燈,建議買全白光,不要買自然光!)

主燈推薦:小米吸頂燈450,實際操控(影片)

主燈可以選購小米吸頂燈450,可以搭配小愛同學做聲控。

冷氣進場,安裝7台美的冷氣。(12萬)

網路上最便宜的冷氣:美的冷氣

建議買一級變頻冷暖,美的冷氣2.8KW冷房能力,套房這樣基本上就夠用了,
店面或是我主臥大坪數的,美的冷氣4.1KW冷房能力,這樣也很夠用了。

大金的報價最便宜也要30萬,
我這樣裝一裝7台美的冷氣,才花12萬,便宜又省電。

冷氣與木工,這兩個能同時一起規劃是最好,
如果不能同一天規劃,那一定是冷氣先進場,
放冷氣管,不然木工做下去就沒救了。
就會像阿輝輝一樣冷氣管線外露。

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(好醜,已哭)

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(一次安裝7台冷氣,一樓6台,頂樓1台)

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(監視器也安裝了三台,以免冷氣被偷)

木工登場,處理天花板與解決壁癌。(14萬)

木工從四樓開始施工,把鐵皮牆壁全部用矽鈣板遮住。

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由於牆壁有壁癌的情況,

所以在靠近迎風面的牆壁中,塞入防水膜釘上夾板,來阻斷壁癌的成長。

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(自黏式防水膜)

一樓廚房隔出一間套房,塞入隔音棉又隔熱。

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這樣電管都藏在牆壁裡面了,

浴室天花板用南亞塑料版釘平。

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還有做浴室拉門與每個房間門片安裝。

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由於天花板被挖得到處都是洞,

最後選擇釘矽鈣板上去。

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從四樓慢慢做到一樓,兩個禮拜結束。

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安裝小米電動窗簾軌道+特力屋窗簾(1萬5)

請外面師傅來裝要花很多錢,
所以就自己買了小米的電動窗簾,阿輝輝自己組裝好軌道,
請木工師傅順便安裝上去

小米電動窗簾

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等裝潢好後,再去特力屋定製窗簾(不透光),
窗簾長度要比窗戶多10公分唷。

米家智慧電動窗簾實際操控(影片)

完成成品!!用嘴巴就能操控窗簾。

輕鋼架天花板(1萬)

4樓的天花板,就不打算用木做,選擇用輕鋼架天花板,
很便宜全部弄好才一萬,一個上午就做好了,
以後要便宜裝修,天花板用輕鋼架最便宜。

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天花板壁紙(8千)

由於天花板挖洞,想要用修補的方式結果不行,
還是請壁紙師傅來清除更換。

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(新的壁紙貼上去修補,非常醜,最後全部花錢重貼,當初整個拆掉就好了)

油漆與鐵皮翻新(16萬)

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屋頂鐵皮部分,這部分的吊車由四樓鐵皮翻新。

室內油漆的挑選建議。

屋內油漆花了一個禮拜,
走道、客廳建議使用高光的油漆,方便髒污擦拭。
房間內用平光水泥漆就可以了

外牆油漆花了一天,
鐵皮翻新花了三天搞定。

外牆油漆的挑選建議。

外牆塗上防水隔熱漆,一樣金絲猴的,
底漆+面漆,各塗一遍

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最後外牆完成。

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老屋裝修成果。

整理好的4層樓透天外觀

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一樓工作室

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一樓中央走廊

把廚房隔起來變成孝親房,前段客廳加裝門隔開,
這樣就成為一條獨立走道,走廊都是感應燈。

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二樓走道

二樓新建隔了一扇門,成為了獨立空間,並且拆除小和室。

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二樓獨立房間,小和室拆除,轉餐廳

不知道原屋主多愛和室,整棟有三間和室,拆掉這間當我的餐廳,

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二樓整層裝修成果

餐廳

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客房,目前當小攝影棚用,

如果有交到女朋友的話,可以吵架時分開睡

或是當小孩房,有小孩的話。

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2樓主臥 投影機跟電腦,還有移動式餐桌。

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一、二樓裝潢成果影片

三樓走道,隔四樓走道,獨立空間。

這樣四樓就是一個完整的獨立空間。

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三樓走道

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三樓小套房整新成果

3樓小套房(冷氣+冰箱)

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3樓小套房的整排衣櫃

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3樓小套房的浴室

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3樓小套房-浴室旁的曬衣間

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三樓小套房成果(影片)

三樓大套房整新成果

3樓大套房環境

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三樓陽台,放洗衣機跟冰箱

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三樓新建的衛浴

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三樓新建的衛浴內部,窗簾可以打開看街景。

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三樓街景。

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四樓整層整新成果

四樓輕鋼架天花板+平版燈2個4000元

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4樓客廳

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水塔鎖在小房間裡面

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四樓合室房間,貼壁紙

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四樓重新整理過的陽臺

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四樓裝潢完成(影片)

總結:40年透天整棟4層裝潢費,共115萬(不含家電),耗時5個月。

全部所有費用加起來,
一棟40年4層樓透天厝重新整理翻修,
花了115萬裝潢,而且還是基礎裝潢,不含家電
雖然中間做錯了許多,導致成本上升
(只要不做天花板有機會壓在百萬以下,時間縮短1個月)
但是真的是很寶貴的經驗。

以後提醒自己或是分享給親朋好友,
買房後裝修的一些要點與花費。

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本次裝潢都是阿輝輝找認識的師傅協助幫忙,
最後落在平均每坪裝潢費2萬,
一般來說有設計質感的裝潢每坪再4~7萬,
算是有省到,但是空間設計真的很普通,
也沒有做收納設計等等,勉強還算可以住人。

我自己親自監工5個月,完全沒去上班,只有兼差
假如你月薪5萬,等於又多花了25萬。
然後在工地吃便當,阿輝輝體重從90公斤胖到110公斤。

每一個決策,牽動著全屋後續裝潢的成本。
你不在現場,工人有些地方決定會做比較簡單的方式,
之後改設計會更麻煩。

真心建議,交由設計師或監工統包去執行,
有達到你的需求就好。

本篇還不含家電(冰箱、爐具、淨水設備),
這個等後續有錢在陸續買齊,下期在介紹如何便宜打造智慧宅,法拍屋-家電篇。


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